Ремонт под запретом: как инициатива Минстроя повлияет на рынок

Включение отделки в состав предложения увеличит стоимость квартир, но у такого решения есть определенные преимущества.

Уже несколько месяцев ходят слухи, что всем действующим на рынке застройщикам запретят продавать квартиры без отделки. Иными словами, более дешевые квартиры без отделки вообще канут в прошлое. Поначалу казалось, что это только разговоры и дальше них дело не пойдет. Но на днях стало известно, что Минстрой Российской Федерации собирается выступить с инициативой о запрете продажи новостроек без отделки. Более того, об этом сообщил лично глава ведомства Михаил Мень.

Министр строительства и ЖКХ при этом отметил, что данный запрет задаст правильное направление для развития рынка жилищного строительства.

По мнению чиновников Минстроя, не совсем правильно, когда после сдачи дома люди еще несколько лет терпят шум ремонта и строительный мусор в подъезде. Значит, надо запретить продажу квартир без отделки, и проблема решится сама собой.

Впрочем, в Минстрое уточняют, что окончательного решения пока что нет и что это пока только лишь инициатива, которую следует обсудить. Обсуждать будут как с девелоперами и архитекторами. Так и с экспертным сообществом.

Необходимо напомнить, что ранее директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин уже говорил, что Минстрой готовится к разработке критериев, согласно которым минимальная отделка станет обязательным атрибутом нового жилья. Последнее такое заявление прозвучало в конце декабря прошлого года, и вот теперь к данному вопросу вернулись.

Выбор квартиры в новостройке определяют финансовые возможности. Хотя на сегодняшний день состояние экономики и стабилизируется, многие покупатели вынуждены активно прибегать к дополнительным инструментам оплаты недвижимости, прежде всего, ипотечным кредитам.

Конечно, застройщик старается предусмотреть условия, при которых недвижимость будет более доступной. Это различные маркетинговые акции и программы рассрочки. Также добавим, что наличие в продаже более компактных вариантов квартир позволяет снизить порог входа в проект. Кроме того, возможности клиентов расширяются за счет взаимозачета — обмена старого жилья на новое. Разумеется, отсутствие отделки — это еще один способ снижения конечной стоимости предложения. Покупатель вкладывает максимум средств в квадратные метры, а к вопросу отделки возвращается позже. Кроме того, есть примеры, когда люди выполняли экономный ремонт своими силами.

Включение отделки в состав предложения увеличит стоимость квартир. Итоговая величина будет зависеть от уровня ремонтных работ, и ориентировочно к стоимости однокомнатных и двухкомнатных вариантов можно добавить 400 000 – 650 000 рублей. Впрочем, у такого решения есть определенные преимущества. Наличие готовой отделки позволяет заселиться сразу после получения ключей. Кроме того, покупателю все равно придется тратить деньги на ремонт, и аналогичная отделка, но от застройщика, будет дешевле. Данное снижение связано с оптимизационными решениями и возможностью закупать материалы оптом, по более низкой цене.

К отмеченным преимуществам можно добавить еще один плюс: ипотечным покупателям удобно покупать такую квартиру, ведь в кредит будут заложены расходы и на оплату части жилья, и на его обустройство. Добавим, что застройщики предлагают отделку в нескольких форматах. Данный ремонт может как включаться в стоимость предложения, так и предоставляться в качестве отдельной услуги.

Последствия могут быть только позитивными. Ведь практика сдавать квартиры в формате голых бетонных стен была вынужденной антикризисной мерой, и прижилась на рынке только потому, что позволяет покупателю сэкономить при покупке на этапе строительства. Однако потом, после сдачи дома, эта экономия оборачивается дополнительными затратами на ремонт, причем, значительно более существенными, чем если бы сразу покупать квартиру с отделкой от застройщика. Плюс к этому можно добавить разбитые лифты, грязь в подъездах и многолетний шум из соседних квартир, где ремонт может длиться годами, - и мы получим традиционную картину жизни в большинстве новостроек после ввода в эксплуатацию. То есть, запрет на сдачу квартир в бетоне может разрешить эти проблемы.

Впрочем, сегодня и сами покупатели все чаще выбирают объекты с ремонтом, стремясь избежать лишних эмоциональных и финансовых затрат после сдачи дома. По нашим оценкам, еще полтора-два года назад наличие чистовой отделки как один из основных факторов при выборе квартиры, было важным примерно для четверти потенциальных покупателей, а сегодня этот показатель увеличился до 60 процентов. Причем данная тенденция отмечается и в практике продаж — объем спроса в проектах с отделкой почти на треть выше, чем в проектах, где квартиры передаются покупателю без отделки.

Так что инициатива Минстроя отвечает требованиям рынка. Впрочем, она касается домов, возводимых в рамках государственных жилищных программ, и не является будет обязательной для всех новостроек, следовательно, покупателей, для которых принципиально приобрести квартиру без отделки, смогут сделать это.

На сегодняшний день, в массовом сегменте доля квартир с отделкой (включая квартиры «под чистовую отделку»), за год выросла более чем в три раза, в сегменте бизнес- и премиум, наоборот, почти втрое снизилась, а в сегменте апартаментов выросла на 12 процентных пунктов.