Как приобрести недвижимость на стадии строительства

Мечта о жизни в новостройке престижного района не покидает мысли большинства граждан РФ. Решить жилищный вопрос заранее, еще на стадии строительства – главный соблазн. Но так ли это выгодно? Не проще ли купить квартиру прямо сейчас на вторичном рынке? Зачем столько ждать? Попробуем разобраться.

Выгода

Однозначный ответ есть: выгодно покупать квартиру на самой раннем этапе строительства. Тут и спорить нечего, ведь за счет этого простого шага удается сэкономить до 50% стоимости. Но только в том случае, если застройщик – надежная организация, которой можно довериться.

Если вы вкладываете деньги в недвижимость на стадии котлована, то экономите примерно 50% стоимости. Но все зависит от добросовестности застройщика.

Хотите сэкономить еще больше? Свяжитесь со строителями еще на стадии проектирования. Такие сделки могут быть настолько дешевыми, что удивят даже самых экономных покупателей. Дополнительный плюс к экономии до 10% – соблазн? Но есть проблема – этот процесс незаконен. Согласно федеральному закону №214, запрещаются любые сделки до получения разрешения на строительство. Так что обязательно запрашивайте необходимую документацию.

Существенный скачок наблюдается при возведении, завершенном на 50%. Именно тогда банки начинают выдавать ипотеки, а спрос на квартиры поднимается многократно. Застройщик на фоне рыночной экономики увеличивает цену, поэтому дожиться этапа половинного строительства не стоит – выгода становится несущественной.

Здесь важно расставить приоритеты. Если вы приобретаете жилье с целью дальнейшего проживания, то есть смысл купить квартиру как можно раньше – экономия значительная. Но в том случае, когда покупка квартиры становится простым вложением денег или способом дальнейшего заработка (например, за счет аренды), двухлетнее ожидание выглядит невыгодным.

Риски

Главный риск связан с застройщиком. Кто может гарантировать, что проект доведется до ума, и вы получите заветные квадратные метры?

Вы безусловно рискуете. Никто со 100% вероятностью не может гарантировать завершение строительно-монтажных работ. На любой стадии в процессе могут вмешаться государство, общественность, финансирование.

Но минимизировать риски все-таки можно. Достаточно обращаться к проверенным компаниям. Благо развитие интернета подарило нам безграничный доступ к информации. Изучайте отзывы, юридическую документацию, предыдущие проекты. Торопиться в таких важных вопросах нельзя.

Налоговый вопрос

Нельзя забывать, что каждого из нас обязывают налоговые взносы. Стандартная ставка в 13% знакома всем, но есть ли пути ее уменьшения? Кончено, они имеются. Но, как показывает практика, попытки обмануть налоговое законодательство оканчиваются плачевно.

Популярный способ среди обывателей – регистрация ИП. Действительно, платить 6% гораздо выгоднее 13% – тут даже математика на стороне покупателя. Но углубленное исследование показывает, что лучше оставаться «физическим лицом».

Инвестиции в недвижимость в качестве индивидуального предпринимателя ставят перед вами выбор: либо платить 6% от доходов, либо 15% после вычета расходов.

Давайте рассмотрим на примере. Допустим, мы покупаем квартиру на стадии строительства по цене 5 миллионов рублей. Для физических лиц все просто: при последующей перепродаже за 6,5 миллиона доход считается равным 1,5 миллиона. Таким образом, 13% от 1,5 миллионов равняется 195 тысячам. Теперь рассмотрим вопрос с ИП. Доходом теперь будут считаться все 6,5 миллиона, а 6% от них – 390 тысяч. Гораздо больше, не правда ли? Если же выбрать другую систему налогообложения, то 15% от разницы между доходами и расходами будут равны 225 тысячам. Другими словами, индивидуальный предприниматель всегда платит больше, чем физическое лицо. Поэтому не стоит выдумывать «хитрых» схем – они заранее проигрышные.

Сухая статистика

По статистическим данным, около 10% всех квартир в новостройках продаются еще на стадии котлована. Далее 60% распределяются в процессе строительства. Оставшиеся 30% – невостребованные на первых этапах жилищные площади. Как правило, это дорогая и элитная недвижимость, доступная далеко не каждому гражданину РФ. Другими словами, обычный человек может приобрести квартиру в новостройке только на стадии строительства. Рискованно? Конечно. Но это чуть ли не единственный шанс сэкономить на недвижимости в России.